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Florence Playgrounds WF12-21-18TO:   Mayor David J. Narkewicz  FROM:  Wayne Feiden, FAICP, Director of Planning & Sustainability  RE:  Florence Playground/Tot Lot  DATE:  December 21, 2018  You asked me to look at the possible and existing Florence playground sites:  Arcanum Field Recreation (0.7 mile walk/13 minutes from center of Florence)  Benefits Disadvantages  Existing city owned land 3 minute longer walk than ideal 10 minute walk  Existing playground recently restored No benefit to Florence commercial traffic  Most efficient maintenance on existing city land  Available parking  Florence Recreation Fields (0.6 mile walk/11 minutes from center of Florence)  Existing city owned land 1 minute longer walk than ideal 10 minute walk  Existing playground relatively new No benefit to Florence commercial traffic  Most efficient maintenance on existing city land  Available parking  Lilly Library/Florence Civic (0.1 mile walk/2 minutes from center of Florence)  Quasi‐public ownership Funding limited if not dedicated to recreation  Available space Would require new agreement  Easy public maintenance  Available parking  Friendly’s rear yard (0.1 mile walk/2 minutes from center of Florence)  Good Location Need agreement and permanent dedication  Would lose Florence development opportunity  Would make shared parking in Florence more difficult  Funding limited if not dedicated to recreation  Public access difficult and potentially unsafe  Not visible to the public  Because of the interest in the Friendly's location, I did a more detailed analysis of that site (next page).  Site analysis of Friendly’s for a community playground  Background  Friendly’s is zoned General Business District (GB), which has very permissive dimensional standards. GB  has no minimum frontage, area, depth, or front or side yard setback.  Required open space is only 5%.  Rear yard setback is practically a minimum of 20’. (Setback is 6’ but there is a 30’ rear landscaped buffer  requirement, which can be reduced to 20’ with a rear fence and Planning Board site plan approval).   The biggest limitation in the general business district is the restrictive parking requirements: one parking  spot is required per multifamily dwelling unit, one space per two restaurant seats, one space per 300  square feet of retail or general office, and one space per 200 square feet of medical use.   The Planning Board can reduce parking requirements for a project to allow dual uses (e.g., a parking  spot might count for retail use during the day and residential use at night) or off‐site parking, or both.   This creates an incentive for adjacent properties to combine their parking lots, allowing for more  flexibility on when and how parking spaces are utilized.   Planning Board site plan approval is needed to reduce parking requirements and/or to reduce the rear  landscaped buffer. If this was connected to a playground, the site plan standards on separating  pedestrian travel from vehicle travel would apply, which might not be possible on this site.  Friendly’s building and parking lot are at or near the front and side property boundaries, leaving no  room for a playground there without reducing the number of parking spots. There is room between the  rear of the parking lot and the southerly property boundary for playground equipment, although the  majority of this area is part of the landscape buffer where trees cannot be cut.  Conclusions  1.Playground possible: There is room for a small community playground just south of the Friendly’s parking lot, in a narrow band between the parking lot and the do‐not‐disturb landscape buffer. 2.Fencing might increase options: The landscape buffer requirement drops to 20’ if the Planning Board approves that reduction with a fence on the property’s southerly boundary. This fence, however, could damage some of the trees. 3.Playground reduced redevelopment potential: Any playground that extends beyond the landscape buffer could reduce parking opportunities. This would significantly reduce the re‐development potential (larger or taller building) of the Friendly’s site. 4.Only permanent open space would meet grant requirements:  Friendly’s would retain the most options for the future by granting a revocable or expiring permission for a playground, but that would make any improvements ineligible for CPA or most state and federal grants. 5.A Friendly’s playground would be hard to access: Unless Friendly’s gave up parking, which would dramatically reduce the value and development potential of their site, a playground would have to be in the extreme rear of the lot and very close to the parking lot. 6.Site Plan Approval is not certain: Site plan approval for parking reductions and/or landscaped buffer reductions is not certain if it is to create a playground that might not be safe for children to access.